Il Blog di Eugenio Falcone

Dopo gli appunti dello scorso agosto 2008 – pubblicati all’indomani della legge di conversione del d.l. 112/2008 che aveva abrogato l’obbligo di allegazione della certificazione energetica (in realtà dell’AQE – attestato di qualificazione energetica – in attesa delle Linee Guida nazionali) e la conseguente sanzione della nullità degli atti di trasferimento a titolo oneroso di edifici che fossero sprovvisti di tale certificazione – con uno studio dello scorso mese di luglio, la commissione studi civilistici del Consiglio Nazionale del Notariato è ritornata sul tema dell’obbligatorietà (o meno) di “dotare” di certificazione energetica gli atti che trasferiscono la proprietà degli edifici. 

Nel rinviare alla lettura estesa dello studio mi limito qui a riportare alcuni stralci significativi. 

In primo luogo le conclusioni: “… dopo l’abrogazione dell’obbligo di allegazione della certificazione energetica, e ferma restando la possibilità di alienare un immobile ancorché non dotato di AQE (…) il ruolo del notaio è in primo luogo di tipo informativo circa gli obblighi di dotazione dell’AQE“.

E si aggiunge: “svolta un’esauriente informazione sull’obbligo di dotazione e consegna della certificazione energetica, il notaio solleciterà le parti ad una regolamentazione del rapporto, senza che ciò debba necessariamente ed obbligatoriamente avvenire nell’atto notarile“.

Ed ancora: “sarà rimessa alla scelta del notaio procedere o meno alla documentazione dell’avvenuta informazione alle parti della documentazione energetica fino a quel momento espressa verbalmente. Le parti compiutamente informate e su sollecitazione di quest’ultimo disciplineranno le modalità di dotazione dell’AQE nonché la consegna dello stesso”. 

Non sfuggirà come dall’obbligo di allegazione della certificazione energetica a pena di nullità dell’atto di trasferimento si sia passati – a seguito dell’abrogazione dell’obbligo avvenuto con il d.l. 112/2008 – all’obbligo di informare … circa l’obbligo di dotare di certificazione energetica gli atti di trasferimento: obbligo il cui adempimento (circa modi e tempi) ricade peraltro nell’autonomia delle parti. 

Più in particolare, si legge nello studio: “nell’espletamento di detto fondamentale obbligo di informazione si renderanno edotti i contraenti, innanzitutto che alla base dell’obbligo della dotazione vi è un interesse pubblico a conoscere il rendimento energetico degli edifici secondo le finalità indicate all’art. 1 del decreto di limitazione delle emissione di gas ad effetto serra posti dal protocollo di Kyoto nonché di promozione dell’uso delle energie e delle fonti rinnovabili anche attraverso la sensibilizzazione e l’informazione degli utenti finali. Inoltre il notaio spiegherà che il momento nel quale diviene giuridicamente rilevante l’obbligo della dotazione coincide con quello del trasferimento della proprietà degli stessi confidando l’ordinamento che in questa sede vi sia la possibilità di verificare quali e quanti immobili siano stati dotati di certificazione energetica“. 

Si fa, poi, anche cenno alle “dichiarazioni” che si potrebbero rendere in sede di contrattazione nel caso in cui l’immobile non sia dotato di certificazione energetica: “in tale ipotesi le parti, compuitamente informate dal notaio, saranno da quest’ultimo sollecitate a regolamentare su chi gravi l’obbligo di dotare l’edificio dell’AQE (…) più in generale non si ravvisano nel decreto divieti e sanzioni che impediscano alle parti di convenire che l’obbligo di dotazione sia accollato al compratore“. 

Ciò detto ci si potrebbe chiedere (un po’ come Servillo nel Divo): era un caso che la direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico dell’edilizia avesse obbligato gli Stati membri a provvedere che “in fase di costruzione, compravendita e locazione di un edificio l’attestato di certificazione energetica sia messo a disposizione del proprietario o che questi lo metta a disposizione del futuro acquirente o locatario, a seconda dei casi“? 

Interessante l’opinione, in tal senso, resa sull’ultimo numero della rivista Immobili e proprietà dell’Ipsoa, dal notaio Antonio Testa: “se è vero che, da un lato, il notaio che non ottemperi al controllo degli obblighi previsti o che addirittura consenta una deroga pattizia intercorsa tra le parti rispetto agli obblighi di dotazione legalmente previsti, non esponendo le parti ad alcuna conseguenza negativa e non ledendo, neanche implicitamente, alcuna norma imperativa, di ordine pubblico o di buon costume, non si espone ad alcuna responsabilità professionale, è altresì vero che, a prescindere da una responsabilità di natura deontologica, il ricevimento di atti di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, qualora non rispettosi dei previsti obblighi di dotazione, potrebbero determinare un’indiretta lesione di quell’interesse generale che è collegato alla certificazione energetica: la messa a disposizione a mani del titolare del bene, della rappresentazione documentale relativa alle potenzialità energetiche dello stesso” al fine di “poter disporre di un patrimonio edilizio coerente con i principi di tutela della salute e dell’economia relativa al risparmio energetico“.

In sostanza, secondo tale interpretazione: la certificazione energetica è strumento per “fare trasparenza” sulle caratteristiche energetiche del patrimonio edilizio – innanzitutto in sede di compravendita e locazione –  ovvero, se si preferisce, tale certificazione “declina”  …   il patrimonio edilizio in chiave energetica costituendone anche un criterio di standardizzazione. 

Ma che tipo di certificazione è quella energetica? 

Se ben ricordo, in una delle sue “lezioni americane” (sulla leggerezza), Calvino riferiva della decapitazione, ad opera di Perseo, della Gorgone – mostro dallo sguardo capace di pietrificare gli interlocutori – dal cui corpo senza testa sarebbe spiccato in volo Pegaso che, colpendo con lo zoccolo il Monte Elicona, faceva scaturire la fonte da cui si abbeverano le Muse. 

La certificazione energetica è più Gorgone o più Pegaso ? E’ pesante o leggera? E dalla pesantezza della pietra (essendo oggetto di certificazione gli edifici) può scaturire la leggerezza? 

Nello studio c’è  uno spunto suggestivo: quando si dice che vi sarebbe affinità fra la vendita di un immobile sprovvisto di certificato di agibilità e la vendita di un immobile sprovvisto di certificazione energetica “almeno per certi aspetti“. 

Per quali aspetti? 

Sicuramente in entrambi i casi la mancanza della certificazione non inficia di nullità l’atto di trasferimento.

Per il resto – quanto agli interessi pubblici sottostanti – i due certificati sono del tutto diversi: infatti (i) il certificato di agibilità storicamente si è qualificato come atto autorizzatorio finale di un procedimento tecnico discrezionale preordinato a verificare la sussistenza delle condizioni igienico – sanitarie (e solo più recentemente anche delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in essi installati); (ii) la certificazione energetica appare più che altro, una rappresentazione delle caratteristiche energetiche degli edifici a seguito di operazioni di misurazione e valutazione del rendimento energetico (cfr. art. 6 del d.lgs. 192/2005 “l’attestato di certificazione energetica comprende i dati relativi all’efficienza energetica propria dell’edificio (…) che consentono ai cittadini di valutare e confrontare la prestazione energetica dell’edificio” ed “è corredato da suggerimenti in merito agli interventi più significativi ed economicamente convenienti per il miglioramento della prestazione“). 

In sostanza, anche se entrambi i certificati – energetico e di agibilità – sono a vari livelli, preordinati anche a soddisfare l’obiettivo di tutela della salute, deve ritenersi che: (i) il certificato di agibilità si caratterizza per avere contenuto ed effetti autorizzatori conseguenti all’esito positivo della verifica circa la sussistenza maggiormente delle condizioni igienico – sanitarie e di salubrità dell’immobile … quale condizione per il suo uso; (ii) il certificato energetico, viceversa, esercita più che altro una funzione informativa e persuasiva circa le caratteristiche energetiche dell’immobile al fine di migliorarne le prestazioni, rispondendo pertanto, prevalentemente ad una logica di tutela dell’ambiente salubre. 

La circostanza che la certificazione energetica sia una … soft – certificazione non deve tuttavia, trarci in inganno circa la sua potenziale pervasività, specialmente se si presta attenzione a taluni segnali (per il momento) “minimi” sparsi nella normativa collegata: (i) l’art. 1, comma 288 della legge finanziaria 2008 che subordina il rilascio del permesso di costruire alla certificazione energetica dell’edificio (secondo lo studio – sarebbe “prognostica … redatta sulla base del semplice progetto presentato” e come tale non coincidente con quella disciplinata dal d.lgs. 192/2005: il che è quanto meno opinabile, dal momento che il progetto presentato ed assentito con permesso di costruire, per quanto “semplice”, salvo variazioni in corso d’opera, costituisce una rappresentazione tutt’altro che teorica e non dovrebbe rendersi di per sé impossibile  prevedere il rendimento energetico degli interventi edilizi assentiti e da realizzare, anche se ovviamente si renderà anche necessario effettuare una verifica ad opere eseguite. Diversamente, si potrebbe, non so quanto proficuamente, discutere della coincidenza tra la disciplina in tema di certificazione energetica richiamata dall’art. 2, comma 288 della legge finanziaria 288 con quella  prevista dall’art 128 del testo unico dell’edilizia e del coordinamento fra quest’ultima e quella del d.lgs. 192/2005); (ii) l’art. 8 del d.lgs. 192 del 2005 che sancisce che la conformità delle opere realizzate rispetto al progetto (di cui all’articolo 28, comma 1, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, e alle sue eventuali varianti) ed alla relazione tecnica nonché l’attestato di qualificazione energetica dell’edificio come realizzato “devono essere asseverati dal direttore dei lavori e presentati al comune di competenza contestualmente alla dichiarazione di fine lavori senza alcun onere aggiuntivo per il committente. La dichiarazione di fine lavori è inefficace a qualsiasi titolo se la stessa non è accompagnata da tale documentazione asseverata” ; (iii) l’art. 2, comma 282 della medesima legge finanziaria del 2008 che sancisce che “per le nuove costruzioni che rientrano fra gli edifici di cui al d.lgs. 192 del 2005  il rilascio del certificato di agibilità al permesso di costruire è subordinato alla presentazione della certificazione energetica dell’edificio“; (iv) last but not least, le “condizioni di risparmio energetico” che l’art. 24 del Testo Unico dell’Edilizia pone come oggetto di attestazione del certificato di agibilità (più intimamente legato alle caratteristiche fisiche dell’edificio).

 Si può anche immaginare che, in un futuro non troppo lontano, quando la certificazione energetica dovesse spiccare il volo, volgendo lo sguardo indietro all’iniziale funzione di informazione e persuasione, l’attuale Pegaso – certificato energetico potrà altresì lasciarci di sasso.